積極信號(hào)！龍湖提前還債，融創(chuàng)曲線回歸
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這是我們最新推出的欄目 《地產(chǎn)頭條》 ，網(wǎng)羅每周房地產(chǎn)行業(yè)的大事要聞。這周，房地產(chǎn)行業(yè)有哪些動(dòng)態(tài)？明源君幫大家匯總起來(lái)了，下面一起來(lái)看看吧。住建部最新表態(tài)，有的房企慌了2024年3月9日，住建部長(zhǎng)倪虹在十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議民生主題記者會(huì)上，回答了三個(gè)問(wèn)題。當(dāng)中有幾個(gè)重點(diǎn)值得關(guān)注：一是城市政府要用好調(diào)控自主權(quán)，現(xiàn)在已經(jīng)充分賦予了城市調(diào)控自主權(quán)，城市政府就要扛起責(zé)任。一個(gè)半月前，住建部宣布「充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)」，現(xiàn)在，再度重申這個(gè)說(shuō)法。目前住建部對(duì)各地方的約束，主要是限價(jià)、限購(gòu)和房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制?！耙虺鞘┎摺碧崃撕芏嗄?，但如果沒(méi)有住建部的許可，地方政府沒(méi)有權(quán)力自行取消限價(jià)與限購(gòu)。所謂房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制，就是當(dāng)一座城市的年度房?jī)r(jià)上漲5%，地方政府就要被住建部問(wèn)責(zé)。從目前來(lái)看，如果房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制還在執(zhí)行，就很難真正實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”的下放。??????????????????二是 要改革完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)性制度，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售?，F(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)已經(jīng)整整搞了十年，但目前還沒(méi)出現(xiàn)成功樣板?，F(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)房企的影響有多大，地產(chǎn)人都很清楚，但目前來(lái)看，如果要現(xiàn)房銷(xiāo)售，首先必須深度重構(gòu)土地財(cái)政與房企財(cái)務(wù)模型。簡(jiǎn)而言之，在「土地財(cái)政」沒(méi)有找到替代方案之前，現(xiàn)房銷(xiāo)售難以真正有效地推進(jìn)。三是要加快建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等專(zhuān)項(xiàng)制度。去年以來(lái)，住建部就在大力推動(dòng)房屋體檢、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)制度試點(diǎn)了。三項(xiàng)制度中，最受關(guān)注還要算住宅養(yǎng)老金，這筆費(fèi)用從哪里來(lái)？眾所周知，商品房是有專(zhuān)項(xiàng)維修基金的，主要用于房屋公共部位的維護(hù)維修及改造。建立養(yǎng)老金制度，其中一個(gè)重要原因，是很多老舊小區(qū)的維修基金無(wú)法覆蓋使用需要，滿(mǎn)足不了小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)的需求。自建房更是根本不存在維修基金一說(shuō)。按照目前部分城市發(fā)布的消息，住宅養(yǎng)老金將用于房屋體檢、購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)、公共部位維修補(bǔ)貼等，將由公共賬戶(hù)和個(gè)人賬戶(hù)組成。通過(guò)列入土地出讓成本、財(cái)政預(yù)算撥款和建設(shè)單位繳納、個(gè)人繳納等方式籌集。也就是說(shuō)，對(duì)個(gè)人而言，商品房的住宅養(yǎng)老金大概率會(huì)體現(xiàn)在購(gòu)房成本及物業(yè)管理費(fèi)上。????四是對(duì)嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的房企，要按照法治化、市場(chǎng)化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。對(duì)于有損害群眾利益行為的，堅(jiān)決依法查處，讓他們付出應(yīng)有的代價(jià)。這句話住建部一年前就已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，這可能意味著，今年對(duì)于恒大等暴雷企業(yè)的處置，可能會(huì)提速。杭州放開(kāi)二手房限購(gòu)3月14日，杭州發(fā)布新政，優(yōu)化二手房限購(gòu)政策，在該市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二手住房不再審核購(gòu)房人資格；優(yōu)化增值稅征免年限，杭州市范圍內(nèi)個(gè)人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年。2022年以來(lái)，杭州已經(jīng)多次調(diào)整限購(gòu)政策。不難發(fā)現(xiàn)，兩項(xiàng)新政均精準(zhǔn)指向二手房領(lǐng)域，這與杭州二手房市場(chǎng)承壓、量?jī)r(jià)持續(xù)走低有關(guān)。 成交規(guī)模上，去年下半年以來(lái)，杭州二手房成交便持續(xù)在低位運(yùn)行，11月由于新政成交短暫沖高，但隨即梯度回落，12月以來(lái)成交三連降，2024年2月，杭州二手住宅成交僅22.8萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均下降六成以上，前2月累計(jì)成交82.6萬(wàn)平方米，累計(jì)同比轉(zhuǎn)負(fù)，下降11%。不過(guò)，全面取消二手房限購(gòu)之后，杭州仍然是除京滬深以外限購(gòu)最嚴(yán)的城市。這一次全面取消二手房限購(gòu)，按照之前的經(jīng)驗(yàn)，政策效應(yīng)大概能持續(xù)一兩個(gè)月，如果后續(xù)沒(méi)有政策跟進(jìn)，市場(chǎng)又會(huì)重歸冷寂。目前來(lái)看，杭州樓市最大的問(wèn)題是新房限價(jià)，一二手房倒掛，有些新樓盤(pán)搖中就能賺幾百萬(wàn)。但目前杭州只取消了非核心區(qū)域的新房限價(jià)。???????????個(gè)別城市出現(xiàn)小陽(yáng)春跡象3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季，伴隨著房企推盤(pán)積極性大幅回升，各城市“小陽(yáng)春”成色幾何？據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，個(gè)別城市出現(xiàn)小陽(yáng)春跡象。深圳春節(jié)后二手房市場(chǎng)開(kāi)啟強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇。 第8周，二手住宅成交規(guī)模便回升至6.4萬(wàn)平，較2023年周均增長(zhǎng)8%，第9周成交更是進(jìn)一步攀升至8.5萬(wàn)平，同比正增長(zhǎng)、較周均值增長(zhǎng)44%的同時(shí)，還達(dá)到去年下半年以來(lái)單周次新高水平。深圳二手房市場(chǎng)能快速?gòu)?fù)蘇與節(jié)后掛牌量增價(jià)跌密不可分，業(yè)主對(duì)后市房?jī)r(jià)看跌，在節(jié)后紛紛采取拋售策略，掛牌量激增。 深圳新房市場(chǎng)節(jié)后也呈現(xiàn)出快速反彈，但回暖程度不及二手房 。深圳樓市在春節(jié)后出現(xiàn)了回升，主要由新政刺激 、居民陸續(xù)返深、多個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)以?xún)r(jià)換量、價(jià)格普降等綜合作用所致，而從前端指標(biāo)項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，“金三”成色可期，尚可維持當(dāng)前市場(chǎng)熱度。不過(guò)若從回暖持續(xù)性來(lái)看依舊存疑：一方面二手房成交熱度能否傳導(dǎo)至新房存疑，當(dāng)前業(yè)主普遍看空后市，降價(jià)拋售，更多是爭(zhēng)取快速變現(xiàn)，避免資產(chǎn)貶值，這也意味著其出售了房屋之后，短期內(nèi)或?qū)⒉粫?huì)購(gòu)置新房，因而“賣(mài)舊買(mǎi)新”置換需求對(duì)新房成交支撐作用相對(duì)有限。另一方面，當(dāng)前新房成交復(fù)蘇不及預(yù)期，也與經(jīng)濟(jì)低迷，居民購(gòu)買(mǎi)力疲軟等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題密不可分，若后續(xù)無(wú)密集利好政策疊加，擴(kuò)充居民購(gòu)買(mǎi)力，2024年全年新房成交或?qū)⒌陀?023年。與此同時(shí)，南京樓市在春節(jié)后也出現(xiàn)回升，但從目前成交情況來(lái)看，回暖動(dòng)力不足。南京樓市在春節(jié)后出現(xiàn)回升，主要是受到春節(jié)假期基數(shù)較低影響，從新房和二手房復(fù)蘇情況來(lái)看，新房韌性略強(qiáng)于二手，已恢復(fù)至2024年1月水平，不過(guò)與去年年末尚有差距。上海小陽(yáng)春應(yīng)該是較弱的一次小陽(yáng)春了，僅僅比2月份的日均成交量有所上升，與去年同期相比仍然有較大差距。第二批房地產(chǎn)融資“白名單”開(kāi)始推送據(jù)各地住建部透露，近期已開(kāi)始推送第二批“白名單”。比如廣州一共116個(gè)項(xiàng)目入選，較第一批的47個(gè)大幅增加一倍以上。第二批報(bào)送之際，首批“白名單”項(xiàng)目的融資款，正陸續(xù)到位。隨著各地第二批次推送開(kāi)啟，越來(lái)越多的房企項(xiàng)目正在“入圍”。進(jìn)了白名單，就能拿到貸款嗎？某Top50房企高管表示， “各地‘白名單’項(xiàng)目，是由當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)發(fā)起和牽頭，確定具體名單后，住建部門(mén)再邀請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司接洽，如果雙方能夠達(dá)成共識(shí)，便能夠就保交樓事項(xiàng)再發(fā)放貸款，完成對(duì)應(yīng)的融資。但是，（項(xiàng)目方）與金融機(jī)構(gòu)溝通后，應(yīng)該是對(duì)原來(lái)已經(jīng)有的一些融資，借新還舊的概率會(huì)高一點(diǎn)。大規(guī)模的放款目前還沒(méi)有，都還在接洽過(guò)程中。?各個(gè)地方和機(jī)構(gòu)對(duì)政策的理解程度不一樣，有些地方跑的快的，有些地方跑的慢，職責(zé)劃分方面可能有點(diǎn)亂，有些人說(shuō)是盡責(zé)免責(zé)，就是項(xiàng)目進(jìn)了“白名單”（放款）后，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該不再承擔(dān)責(zé)任，但是其內(nèi)部說(shuō)法又有些不一致，現(xiàn)在還是屬于混沌狀態(tài)。?一位房企項(xiàng)目層面的負(fù)責(zé)人也透露， 其實(shí)大家（對(duì)‘白名單’）的顧慮，還是在于責(zé)任的問(wèn)題。 房地產(chǎn)行業(yè)目前的情況都清楚，如果方向明確，單個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)也明確，該救就應(yīng)該救，但是清楚歸清楚，干起來(lái)還是有點(diǎn)難度的。因?yàn)榻杩钸€是要由項(xiàng)目公司償還，所以金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物，以及未來(lái)的還款來(lái)源很在乎。?盡管某項(xiàng)目已進(jìn)入“白名單”，但具體支持方面銀行也還是會(huì)結(jié)合自身能力、風(fēng)控及商業(yè)方面綜合考慮。房企迎來(lái)償債高峰期?????龍湖提前還債?今年一季度又是一波償債高峰期，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年光是3月就有19筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為581億元，環(huán)比增長(zhǎng)47%。部分企業(yè)發(fā)行債券3月到期情況，圖源克而瑞作為民營(yíng)房企的優(yōu)質(zhì)代表，龍湖又一次提前償還了債務(wù)， 提前兌付了總規(guī)模為46.1億元的商業(yè)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（CMBS）。龍湖集團(tuán)表示，公司2024年內(nèi)行權(quán)或到期的境內(nèi)信用債券僅剩5只，存續(xù)規(guī)模為60.1億元，且到期時(shí)間比較分散、無(wú)集中兌付壓力。此外，至2026年底前，龍湖集團(tuán)境外已無(wú)到期美元債。3月8日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2023年業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2023年股東應(yīng)占溢利及剔除公平值變動(dòng)等影響后之股東應(yīng)占核心溢利將錄得約45%至50%的下降，但在過(guò)去一年虧損房企占比約60%的情況下，龍湖集團(tuán)股東應(yīng)占核心溢利仍然達(dá)到百億元以上，約在112.7億元至124億元。?3月15日，龍湖集團(tuán)公布了截至2024年2月的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。公告顯示，2024年1月-2月，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷(xiāo)售額127.6億元人民幣，合同銷(xiāo)售面積為90.6萬(wàn)平方米。2023年代建規(guī)模增長(zhǎng)50%融創(chuàng)官宣成立代建平臺(tái)低調(diào)運(yùn)行一年后，融創(chuàng)官宣代建平臺(tái)“融者共創(chuàng)建管集團(tuán)”。根據(jù)融者共創(chuàng)建管官微，融者共創(chuàng)是融創(chuàng)開(kāi)拓建管業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)平臺(tái)，注冊(cè)地址為浙江杭州，公司定位為高端不動(dòng)產(chǎn)綜合解決方案服務(wù)商，將深耕長(zhǎng)三角。未來(lái)將推出研策定位、產(chǎn)品規(guī)劃、開(kāi)發(fā)管理、營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全業(yè)務(wù)鏈服務(wù)。???目前，融者共創(chuàng)建設(shè)管理集團(tuán)100%控股的浙江興元建設(shè)依然為其當(dāng)下的核心平臺(tái)。其中，開(kāi)拓的合作項(xiàng)目有商業(yè)代建項(xiàng)目和政府代建項(xiàng)目，目前在寧波、杭州、紹興和安徽蕪湖都有落地項(xiàng)目。事實(shí)上，早在去年年中，融創(chuàng)就正在依托代建平臺(tái)在公開(kāi)土地市場(chǎng)主動(dòng)出擊，與優(yōu)質(zhì)城投公司及開(kāi)發(fā)商在多個(gè)城市聯(lián)合拿地，實(shí)現(xiàn)曲線回歸，其拒絕躺平的態(tài)勢(shì)值得肯定。根據(jù)克而瑞，目前已有超過(guò)60家房企加入賽道，并成立專(zhuān)門(mén)的平臺(tái)公司，打造專(zhuān)屬代建品牌，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)激烈。2023年全年累計(jì)中標(biāo)代建項(xiàng)目達(dá)357個(gè)，2021年和2022年分別為140個(gè)和238個(gè)，超2022年50%。項(xiàng)目主要集中在長(zhǎng)三角，其次是珠三角，長(zhǎng)三角代建項(xiàng)目數(shù)占比52.9%；珠三角占比20.2%，合計(jì)占比超過(guò)7成。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，從代建企業(yè)新簽規(guī)模看，排名前五的企業(yè)有綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、綠城發(fā)展、藍(lán)綠雙城和金地管理，入圍門(mén)檻1035萬(wàn)平米。從代建銷(xiāo)售規(guī)?？?，排名前五的企業(yè)有綠城管理、中原建業(yè)、藍(lán)綠雙城、綠城發(fā)展和騰云科技，入圍門(mén)檻最低82.2億元。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，地產(chǎn)商們將目光瞄向了代建賽道，但預(yù)期與實(shí)際總有落差。一位融者共創(chuàng)內(nèi)部人士對(duì)界面新聞表示，代建行業(yè)也發(fā)生著深刻變化。具體看，首先，代建行業(yè)內(nèi)涵發(fā)生變化，從“項(xiàng)目代建”到“全過(guò)程全產(chǎn)業(yè)鏈咨詢(xún)及管理”，需要更高度的整合，更多元的服務(wù)內(nèi)容；代建行業(yè)從早期的“代建”到現(xiàn)在的“建管”，未來(lái)會(huì)是什么，行業(yè)還在快速變化迭代中。第二，代建市場(chǎng)發(fā)展催生出更多新的業(yè)態(tài)比如城市更新、不良資產(chǎn)處置等，對(duì)專(zhuān)業(yè)要求、準(zhǔn)入門(mén)檻和復(fù)雜問(wèn)題的綜合解決能力提出了更高的要求。第三，房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化分化，資源方急需專(zhuān)業(yè)賦能，從傳統(tǒng)住宅代建到綜合體的前期定位、運(yùn)營(yíng)、全鏈條服務(wù)等，對(duì)代建方的專(zhuān)業(yè)、團(tuán)隊(duì)和品牌都提出了更高的要求。資訊來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院、界面新聞、觀點(diǎn)地產(chǎn)、克而瑞地產(chǎn)研究、德科未來(lái)城市、焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)Focus等????????點(diǎn)擊下圖，了解詳情
