房產(chǎn)稅，專家提免征面積，超出面積或每年12000元
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房產(chǎn)稅的腳步逐漸逼近，無疑成為了近兩年來房地產(chǎn)行業(yè)最為矚目的焦點(diǎn)。對于廣大渴望購房的剛需群體而言，房產(chǎn)稅猶如破曉的第一縷陽光，寄托著他們深切地期待房價(jià)下跌的愿望。面對當(dāng)前房價(jià)依然高企的現(xiàn)實(shí)，人們希望房產(chǎn)稅能成為推動(dòng)房價(jià)回歸理性的有力杠桿。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月，盡管房價(jià)已經(jīng)歷了兩年多的調(diào)整，但全國平均房價(jià)依然高達(dá)9600元/平方米。這意味著房價(jià)的下跌僅僅回歸到了2020年的水平，并未實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的大幅下降。上海易居研究院的調(diào)查數(shù)據(jù)更是揭示了房價(jià)與收入之間的巨大鴻溝。截至2020年底，全國100城和50城的平均房價(jià)收入比分別高達(dá)9.2和13.3。這意味著，在房價(jià)收入比最高的地區(qū)，一個(gè)家庭需要不吃不喝工作13.3年才能購買一套房子。與國際上通常認(rèn)為的合理平均房價(jià)收入比5相比，我國100城的平均房價(jià)收入比顯然偏高。自2016年9月開始實(shí)施樓市調(diào)控政策以來，雖然房價(jià)有所調(diào)整，但從2017年底到2020年底，全國平均房價(jià)仍從7614元/平方米上漲至9860元/平方米，三年間漲幅達(dá)到2246元/平方米，年均漲幅高達(dá)9.83%。然而，自2023年以來，房價(jià)普遍出現(xiàn)下跌趨勢，許多城市和地區(qū)的房價(jià)都出現(xiàn)了明顯的回調(diào)。更重要的是，現(xiàn)在大多數(shù)人對于房價(jià)上漲的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。隨著各地救市力度的加大，過去幾年樓市調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)，房價(jià)下跌的趨勢已經(jīng)確立，人們的觀念也在潛移默化中發(fā)生了變化。很明顯，目前我國房價(jià)目前仍處于高位，過去2年房價(jià)下跌有限，對于廣大民眾來說，房價(jià)的微小調(diào)整幾乎可以忽略不計(jì)。在現(xiàn)行的樓市政策下，房價(jià)的大幅下跌變得異常艱難。這些政策旨在穩(wěn)定房價(jià)，但尚未觸及炒房客的核心利益。并且現(xiàn)如今，樓市調(diào)控的方向已從限制轉(zhuǎn)向救市，就算過去的限購政策對于那些已大量投資房產(chǎn)的投資者來說，其影響相對有限。然而，房產(chǎn)稅的實(shí)施將徹底顛覆這一現(xiàn)狀。房產(chǎn)稅是針對房產(chǎn)持有者所征收的稅項(xiàng)，意味著房產(chǎn)持有量越大，所需繳納的稅款也越多。這將極大增加投資者持有房產(chǎn)的成本?？紤]到投資者購買房產(chǎn)的主要目的是追求利潤，一旦持有成本超出預(yù)期收益，投資房產(chǎn)將變得不再具有吸引力。屆時(shí)，投資者不僅可能停止增加房產(chǎn)投資，甚至可能選擇拋售現(xiàn)有房產(chǎn)。正因?yàn)榉慨a(chǎn)稅具有這樣的巨大潛力，人們對它的出臺寄予了極高的期望，期待它能有效降低房價(jià)。關(guān)于房產(chǎn)稅的出臺時(shí)間，雖然已討論了多年，但近年來相關(guān)消息愈發(fā)頻繁。例如，財(cái)政部部長劉昆在《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》上再次強(qiáng)調(diào)“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”；還比如2022年財(cái)政部聯(lián)合住建部等四部門負(fù)責(zé)人召開了房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會，廣泛聽取各方意見。這些動(dòng)態(tài)均表明，房產(chǎn)稅不僅真實(shí)存在，而且其出臺前的準(zhǔn)備工作正在穩(wěn)步推進(jìn)中。更為關(guān)鍵的是，房產(chǎn)稅試點(diǎn)即將啟動(dòng)，預(yù)示著房產(chǎn)稅正式出臺的時(shí)間已經(jīng)不太遠(yuǎn)了。近年來，房產(chǎn)稅的實(shí)施成為了熱議的焦點(diǎn)，不少知名專家和學(xué)者紛紛對此發(fā)表觀點(diǎn)。其中，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平預(yù)測，房產(chǎn)稅有可能在接下來的五年內(nèi)，即“十四五”規(guī)劃期間內(nèi)得以實(shí)施。然而，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)對此提出了疑問，指出“十四五”規(guī)劃建議中并未明確提及房地產(chǎn)稅，這是否暗示著未來五年內(nèi)，房地產(chǎn)稅不會納入立法議程？對此，我持有不同看法。我認(rèn)為，接下來的五年，將是推出房地產(chǎn)稅的理想時(shí)機(jī)。一旦錯(cuò)過，未來可能會面臨更大的挑戰(zhàn)。中國經(jīng)濟(jì)周刊最近發(fā)表了一篇題為《專家：房地產(chǎn)稅或年底前出臺試點(diǎn)政策，稅率或不超過1%》的文章，文章明確指出：房產(chǎn)稅試點(diǎn)的推出已不再是遙不可及的夢想，而是正在進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)階段。年底前出臺試點(diǎn)政策的可能性非常大。這是權(quán)威媒體首次對房產(chǎn)稅的實(shí)施時(shí)間進(jìn)行明確預(yù)測，充分顯示了房產(chǎn)稅出臺前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已經(jīng)基本完成?，F(xiàn)如今，關(guān)于房產(chǎn)稅是否應(yīng)廢除的爭論已經(jīng)漸漸平息，因?yàn)樵摱惙N預(yù)計(jì)在未來五年內(nèi)會正式落地實(shí)施。隨著房產(chǎn)稅實(shí)施日期的逐漸臨近，廣大民眾開始聚焦于其稅率問題，擔(dān)心它會給自己的經(jīng)濟(jì)生活帶來更多壓力。特別是那些正在償還房貸的剛需購房者，他們的生活負(fù)擔(dān)已經(jīng)很重，因此對房產(chǎn)稅的即將實(shí)施感到十分憂慮。但實(shí)際上，這種擔(dān)憂是多余的。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的主要調(diào)控對象是多房產(chǎn)持有者，對于剛需家庭的影響相對較小。這一點(diǎn)在新華社發(fā)表的《房地產(chǎn)稅改革多個(gè)重難點(diǎn)待解》一文中也得到了明確指出：房地產(chǎn)稅應(yīng)設(shè)立免征面積。對于剛需購房者而言，居住條件在平均水平以下的居民在保有環(huán)節(jié)上將繳很少的稅甚至無需納稅，再加上綜合稅制下房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的大幅清理或廢止，中低收入水平居民將會實(shí)質(zhì)受益，一定程度上有助于剛需型需求的實(shí)現(xiàn)。房產(chǎn)稅新策略的輪廓逐漸清晰，似乎不太可能以普通家庭為中心，而是傾向于實(shí)施免征面積制度。這意味著，只要家庭房產(chǎn)面積在特定范圍內(nèi)，他們便能夠豁免房產(chǎn)稅。財(cái)稅專家張學(xué)誕提出了一種務(wù)實(shí)且合理的構(gòu)想：為每個(gè)家庭劃定40平方米的免稅面積，并實(shí)行漸進(jìn)式稅率（0.2%~1.2%）。根據(jù)張專家的設(shè)想，一個(gè)典型的三口之家將享受到高達(dá)120平方米的免稅優(yōu)惠。換言之，只要他們的住宅面積不超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，他們將無需支付房產(chǎn)稅。鑒于120平方米足以覆蓋大多數(shù)家庭的居住需求，即便有些許超出，由于超出部分的稅率相對較低，房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)也將變得微不足道。然而，對于那些擁有眾多房產(chǎn)的投資者而言，這一政策或許會帶來不小的沖擊。他們的房產(chǎn)數(shù)量越多，所需承擔(dān)的房產(chǎn)稅也將相應(yīng)增加。以一位投資者為例，假設(shè)其持有的超出面積達(dá)到1000平方米，按照目前每平方米1萬元的市值計(jì)算，超出的房產(chǎn)總價(jià)值便高達(dá)1000萬元。若按照1.2%的稅率征收房產(chǎn)稅，則該投資者每年需繳納高達(dá)12萬元的稅款。即便是100平方米的超出面積，每年也需要支付2000元至12000元的房產(chǎn)稅。由此可見，隨著房產(chǎn)稅政策的逐步實(shí)施，那些擁有多套房產(chǎn)的投資者將面臨日益增重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。而對于真正有購房需求的家庭而言，這一政策無疑是一大利好消息。因此，建議那些房產(chǎn)持有量較大的投資者提前規(guī)劃，適時(shí)減少不必要的房產(chǎn)持有，以應(yīng)對未來可能到來的房產(chǎn)稅壓力。而對于廣大普通購房者來說，他們可以放心，房產(chǎn)稅政策不會對普通家庭造成誤傷。
