“走后門”搖號(hào)購(gòu)房是否有效？法官這樣判→
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為了規(guī)范樓市交易秩序，許多地方都出臺(tái)了搖號(hào)等限購(gòu)政策，部分資金充裕的購(gòu)房者便想“走捷徑”，找黃牛代辦搖號(hào)。本想通過(guò)“代搖”成功上岸，誰(shuí)想到找來(lái)的黃牛卻是個(gè)“坑”。最近，上海市閔行區(qū)人民法院就審理了一起因“走后門”搖號(hào)買房而引發(fā)的委托合同糾紛案件。不走尋常路找黃牛代替搖號(hào)的行為是否有效？若無(wú)效，雙方權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)？案情簡(jiǎn)介2021年9月中旬，原告吳某一眼相中了某小區(qū)房產(chǎn)一處，無(wú)論從房型結(jié)構(gòu)還是投資潛力來(lái)看，這套房都滿足了吳某的所有預(yù)期，但是想買到這套房子并非易事。供不應(yīng)求的地方，往往就有黃牛。正當(dāng)吳某心急之時(shí)，被告錢某主動(dòng)聯(lián)系吳某，稱其有內(nèi)部關(guān)系，可幫吳某獲得相應(yīng)房產(chǎn)，并強(qiáng)調(diào)該小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，搖號(hào)入圍比例低。雙方經(jīng)微信協(xié)商，吳某確定委托錢某代為搖取上述小區(qū)的目標(biāo)房號(hào)，并向錢某支付55000元。2021年9月20日，吳某向錢某提供的銀行賬戶轉(zhuǎn)賬55000元。但是吳某擔(dān)心這種“走后門”的委托合同會(huì)帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)，于是決定簽訂名為借款，實(shí)為委托的合同。同日錢某向吳某出具“借條”一份，載明“今借到吳某人民幣55000元（伍萬(wàn)伍仟元整），定于2021年10日30日之前歸還，雙方約定不要利息”。2021年10月3日，錢某告知吳某其意向房產(chǎn)已搞定。但是事情的發(fā)展并不盡如人意，事后，錢某指使他人電話威脅吳某，要求加付額外服務(wù)費(fèi)，嚴(yán)重干擾吳某及家人的正常生活。原告訴稱：其咨詢開發(fā)商，得知該小區(qū)所有房產(chǎn)售賣不存在通過(guò)內(nèi)部關(guān)系搖號(hào)收費(fèi)之行為。吳某認(rèn)為，雙方雖然簽訂委托合同，但是委托事項(xiàng)實(shí)際不存在，委托合同無(wú)效。因此，吳某要求錢某歸還55000元。被告辯稱：雙方簽訂的合同雖名為借款，但實(shí)為委托合同。其已完成了吳某委托的事項(xiàng)，完成了合同規(guī)定的義務(wù)，合同有效，吳某需要支付對(duì)價(jià)。因此，錢某無(wú)需歸還55000元。法槌敲響時(shí)閔行區(qū)人民法院經(jīng)審查涉案事實(shí)和證據(jù)，圍繞爭(zhēng)議焦點(diǎn)做出了這樣的認(rèn)定和判決：原、被告雙方是何種民事法律關(guān)系？本案中，原告吳某向被告錢某轉(zhuǎn)賬，盡管被告向原告出具了借條，但根據(jù)雙方的微信聊天記錄，原告向被告轉(zhuǎn)賬系委托被告代為搖號(hào)購(gòu)得意向房屋的酬金，系委托關(guān)系，被告向原告出具借條系為保證原告搖號(hào)成功，并無(wú)借款的合意，因此本案應(yīng)認(rèn)定為委托合同關(guān)系。原、被告雙方的委托合同關(guān)系是否有效？購(gòu)房搖號(hào)是給予參與購(gòu)房者公平的選房機(jī)會(huì)，現(xiàn)原、被告意通過(guò)非正當(dāng)手段使原告取得高于其他選房搖號(hào)者的選房機(jī)會(huì)，損害了其他人的利益。其故雙方的委托關(guān)系違背公序良俗，因此應(yīng)認(rèn)定為合同無(wú)效。對(duì)于無(wú)效的委托合同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系如何確定？被確認(rèn)為無(wú)效合同的，其效力自始無(wú)效，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系回歸到合同訂立前的原始狀態(tài)，因無(wú)效合同產(chǎn)生的收益屬于不當(dāng)?shù)美?，需要返還。故被告在相關(guān)案件中表示的“因已完成委托購(gòu)房服務(wù)，故無(wú)需退還委托服務(wù)費(fèi)”，法院不予認(rèn)可，被告應(yīng)返還因合同產(chǎn)生的55000元收益。法官說(shuō)法搖號(hào)買房等政策的出臺(tái)是為了緩解新房銷售房源的不平衡，一定程度上對(duì)樓市供需關(guān)系起到調(diào)節(jié)作用，讓購(gòu)房市場(chǎng)更加公平透明，平等地保障了購(gòu)房者合法選購(gòu)的權(quán)益。雖然法律認(rèn)可親屬等經(jīng)公證程序后代當(dāng)事人搖號(hào)買房的行為，但委托他人走內(nèi)部關(guān)系代為搖號(hào)明顯違反了國(guó)家相關(guān)規(guī)定，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，且違背公序良俗、不受法律保護(hù)的委托合同也更易產(chǎn)生糾紛。本案中原告吳某正是抱著違規(guī)“走后門”的心思，才同錢某產(chǎn)生了金錢糾紛，并被迫通過(guò)訴訟手段解決。合適的新房較為熱門。新開樓盤矜貴，買房人心急求購(gòu)。在此，給大家以下提示：購(gòu)房者應(yīng)增強(qiáng)遵守公序良俗和維護(hù)自身合法權(quán)益的意識(shí)，一方面，了解搖號(hào)購(gòu)房的政策，明確心儀房子的購(gòu)買流程，提前準(zhǔn)備資料。另一方面，要警惕“代搖”“代購(gòu)”等不良市場(chǎng)行為中的法律風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)合法、合理、合規(guī)渠道獲取購(gòu)房資格。房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商應(yīng)重視政策，明晰原則，即不能炒作，同時(shí)加強(qiáng)資格審核。加強(qiáng)法律意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)控與合規(guī)管理，杜絕購(gòu)房程序中的暗箱操作，自覺(jué)維護(hù)公平透明的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?！澳阌袕埩加?jì)，我有過(guò)墻梯。”“代搖黃?！薄盎橐鳇S?！睂映霾桓F，如此不但破壞了公序良俗，也擾亂了住房市場(chǎng)秩序。因此，依法依規(guī)對(duì)各類黃牛施以懲戒，讓其“一處失信、寸步難行”，實(shí)乃題中應(yīng)有之義。同時(shí)，相關(guān)部門要主動(dòng)作為，優(yōu)化頂層設(shè)計(jì)，民政、公安、房管等部門盡快實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，并完善相關(guān)法律法規(guī)，提高違法成本，堵塞制度漏洞，實(shí)現(xiàn)信息的公開透明，讓購(gòu)房者能夠清楚了解到心儀房屋的相關(guān)信息，讓“代搖黃牛”和參與其中的投機(jī)者，在公開透明的信息共享機(jī)制面前，沒(méi)有實(shí)施欺詐牟利的旁門可鉆。法條鏈接《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。第一百五十七條 民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。來(lái)源：今日閔行
